Avantages Loi Malraux

Le principe

La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 30 000 € d’économie d’impôts annuelle).
La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc, dans un but d’optimisation des tâches (les dépenses sont plafonnées à 100.000 € par an), de les étaler sur plusieurs années.

A qui s’adresse la loi Malraux

La loi Malraux s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre ville). L’investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.

Investissements concernés par la loi Malraux

La loi Malraux concerne les acquisitions de logements anciens situés dans les secteurs sauvegardés, tout comme dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP) dans le but d’effectuer des travaux de restauration.

Avantages fiscaux de la loi Malraux

La réduction d’impôts liée à un investissement Malraux sort du plafond des niches fiscales de 10 000 € par an.

La loi Malraux fait bénéficier de réductions d’impôts allant de 30% (secteur sauvegardé) à 22% (en ZPPAUP) du montant des travaux et donc hors prix d’acquisition. Les dépenses correspondant aux travaux peuvent être étalées sur trois ans et sont plafonnées à 100.000 € par an, soit une réduction d’impôts de 22 000 € ou 30 000 € par an maximum.

Obligations à respecter

La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l’initiative d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle.
Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
Adhérer à une A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre).
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux.
Les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
Il n’y a, en revanche, ni plafonnement des loyers, ni plafonnement des revenus des locataires.

Exemple de défiscalisation loi Malraux

Un couple avec un enfant dont le Revenu Imposable Global (RIG) 2012 est de 126.000 € soit Tranche Marginale d’Imposition (TMI) 30%.

Avant l’opération, le montant de l’impôt sur les revenus est de 23.800 €.

Ce couple achète en mars 2013 un appartement en loi Malraux secteur sauvegardé de 250.000 € (125.000 € foncier + 125.000 € travaux).

La Livraison est prévue pour décembre 2015 soit une réduction d’impôt de 30% des travaux pendant 3 ans y compris l’année en cours.

  • 2013 : Réduction d’impôt de 12.500 €
  • 2014 : Réduction d’impôt de 12.500 €
  • 2015 : Réduction d’impôt de 12.500 €

Soit une réduction totale d’impôt étalée sur 3 ans de 37.500 €.