Avantages de la Location Meublée Non Professionnelle et EHPAD

Qu’est ce qu’un EHPAD ?

    • Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une résidence de service ayant pour vocation d’accueillir des personnes âgées nécessitant un soutien médical.

 

    • Ce type de résidence comprend en moyenne entre 50 et 80 chambres équipées. Une résidence EHPAD est gérée dans la plupart des cas par un grand groupe, propriétaire de plusieurs dizaines, voir même des centaines, de résidences. Pour qu’un groupe puisse construire une résidence EHPAD il doit signer une convention tripartite entre la résidence, le conseil général et l’ARS (Agence Régionale de Santé).

 

    • Cette convention permet de sécuriser ce placement car l’Etat est partie prenante et associé aux projets. La région délivre des agréments pour les constructions d’EHPAD, l’ARS en outre la sécurité sociale participe aux loyers. Ce type de résidence propose à ses habitants, un service médical, un service de restauration et bien entendu un corps médical complet (médecins, infirmiers, kinésithérapeutes…).

 

  • L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui lui assure une rentabilité (contractuelle) ainsi que la garantie de percevoir des loyers. Un bail commercial signé avec un grand groupe de ce secteur permet également de sécuriser ce placement. Il est possible d’investir en résidence EHPAD de trois façons :
    • Par le biais du régime LMNP (Revenus fonciers net d’impôts)
    • Par le biais du régime LMP (Revenus fonciers net d’impôts + avantages)
    • Par le biais du décret Censi-Bouvard (Réduction d’impôt de 11% du montant investi)


Avantages EHPAD

    • Avantage fiscal : Selon le choix du régime (LMNP, LMP ou Censi-Bouvard) l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal important pour optimiser les performances de l’investissement.

 

    • Rentabilité : La rentabilité pour le placement EHPAD est très intéressante car elle peut se situer entre 4,5% et 5% par an. Cela signifie qu’en réalisant un investissement de 150 000 €, il est possible d’obtenir jusqu’à 7 500 € de loyer par an.

 

    • Sécurité du placement : Afin qu’un groupe ait les agréments pour construire une résidence EHPAD il doit signer une convention tripartite entre la résidence, le conseil général et l’ARS (Agence Régionale de Santé). Cette convention permet de sécuriser le placement car l’Etat est partie prenante et associé à ces projets. La région délivre des agréments pour les constructions d’EHPAD, l’ARS et la sécurité sociale participe aux loyers.

 

  • Bail commercial : Un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Ce bail est une sécurité supplémentaire car il garantie une rentabilité ainsi qu’une revalorisation des loyers. De plus c’est le gestionnaire qui se charge de trouver un locataire ; il n’y a donc aucune gestion pour l’investisseur.

 

Articles 605 et 606 du code civil : Les programmes de résidence EHPAD dans la plupart des cas, prennent en compte ces articles dans le contrat de bail. Cela signifie que tous les travaux sont à la charge du gestionnaire et non pas à la charge de l’investisseur.


Fiscalité EHPAD

  1. Le principe du LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

    Cela consiste à acheter un bien immobilier, dans ce cas de figure en résidence EHPAD, mais cela peut également se faire dans une résidence de service. Les loyers perçus sont des revenus BIC ou micro BIC à ne pas confondre avec les revenus fonciers d’une mise en location nue. L’avantage principal d’un montage en LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut d’un point de vu comptable amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Seul la valeur du foncier ne peut être amortie. Sur le plan comptable par le biais de la déclaration 2035, l’opération génère des recettes (les revenus locatifs) émanant du bien, de l’autre toutes les charges déductibles : les intérêts d’emprunt (achat à crédit), les charges locatives habituelles (taxe foncière…) ainsi qu’une charge comptable, donc non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien. Ainsi, le résultat BIC est donc très faible, voir négatif, et par conséquent il n’y a pas d’impact fiscal sur les loyers encaissés. Ces loyers net d’impôt pourront être perçus pendant 15 à 20 ans (la durée moyenne d’amortissement de la valeur du bien).

  2. Le principe du LMP : Loueur Meublé Professionnel

    L’opération consiste à l’acquisition d’un bien immobilier meublé. Les activités concernées sont la location en résidences de service tout comme en LMNP. Par ailleurs, ce statut impose le respect de certaines obligations :

  • L’inscription au registre du commerce et des sociétés
  • Louer le bien en la location en meublée
  • Obtenir des recettes TTC supérieurs ou égales à 23 000 €
  • Enfin, ces recettes doivent être supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal. (Depuis janvier 2008, les pensions de retraite sont considérées comme des revenus d’activité. Il est obligatoire de respecter ces différentes conditions afin d’être en LMP.

En LMP classique l’avantage principal réside dans le fait de pouvoir amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier tout comme en LMNP. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien meublé neuf, l’investisseur est soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Il doit donc récupérer la TVA (dans un délai de 6 mois après la mise en location du bien).

Les 3 avantages supplémentaires relatifs au statut LMP :

  • un certain nombre de frais sont déductibles de l’assiette de l’IR l’année de l’acquisition (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, frais d’insertion et d’affiche)
  • absence d’imposition sur les plus values en cas de détention du bien depuis plus de 5 ans
  • le statut LMP permet d’exclure de l’assiette de l’ISF les biens affectés à l’activité en LMP qui sont considérés comme des biens professionnels

Le Censi-Bouvard : Régime défiscalisant

  • Les revenus perçus sont des revenus BIC ou micro BIC
  • L’assiette de réduction d’impôts Censi-Bouvard se limite à 300 000 euros d’investissement par an
  • Depuis 2012, réduction d’impôt de 11% du prix du bien
  • Récupération de la TVA sur le mobilier et l’immobilier
  • L’investissement en LMNP Censi-Bouvard offre les mêmes avantages qu’en LMNP classique (comme la récupération de la TVA). La différence principale se situe sur la fiscalité, puisque l’opération en Censi-Bouvard permet une réduction d’impôts de 11% sur le prix du bien étalé sur 9 ans.