Avantages Démembrement de Propriété

Le Démembrement

Le démembrement de propriété entraîne la constitution de deux droits réels : l’usufruit (droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits) et la nue-propriété (droit d’en disposer). Ces deux droits s’exercent distinctement sur un même bien.

L’immobilier démembré et l’investissement en nue-propriété

L’investissement en immobilier démembré consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier tandis qu’un usufruit temporaire sera acquis par un bailleur institutionnel, un bailleur privé…

Dans une stratégie d’immobilier démembré, le risque d’impayés, de vacances locatives, les dépenses d’entretien et de gestion, ainsi que la taxe foncière sont assumés par l’usufruitier temporaire.

En contrepartie, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’usufruit mais acquiert son droit avec une décote comprise, généralement, entre 25 à 50% sur la valeur en pleine-propriété du bien, décote qui dépend de la durée de l’usufruit.

La stratégie d’immobilier démembré peut s’avérer, également, très pertinente dans l’acquisition de l’immobilier professionnel, schéma dans lequel la société détient un usufruit temporaire tandis que son dirigeant en acquiert la nue-propriété.

Le droit de vente

Le droit de vente appartient au nu-propriétaire, mais il ne pourra l’exercer que sous réserve de l’accord de l’usufruitier.

Lors de la vente, l’usufruitier pourra être indemnisé de différentes façons :

  • Il peut demander une somme d’argent correspondant à la valeur de son usufruit,
  • Il peut accepter que son usufruit soit transféré sur un autre bien.

En cas de désaccord de l’usufruitier, le nu-propriétaire doit saisir le juge pour essayer d’avoir l’autorisation de vendre.

Evaluation de l’usufruit et de la nue-propriété

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Jusqu’à 20 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%

Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété ont une étroite relation entre elles dans la mesure où leurs cumuls représentent la valeur du bien en pleine propriété.

L’administration fiscale applique un barème pour évaluer les quotes-parts d’usufruit et de nue-propriété lors des donations et des successions. Pour cela, il suffit d’appliquer le barème fiscal, établi à partir de l’âge de l’usufruitier.

Barème prévu à l’article 69 du Code Général des Impôts.

Fiscalité

La stratégie d’immobilier démembré offre un cadre fiscal très attrayant.

Les revenus locatifs : 

Concernant l’usufruitier :

  • Il doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre des revenus fonciers ;
  • En cas de dépenses d’entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Concernant le nu-propriétaire, il n’aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n’est pas lui qui perçoit les loyers.

Les plus values : 

  • En cas de vente en pleine propriété d’un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l’usufruit d’une part et de la nue propriété d’autre part.
  • Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus value qu’elle a réalisée. Si la vente n’a porté que sur l’usufruit ou la nue propriété, seule la partie qui a effectué cette vente est éventuellement soumise au régime de la plus value.


Conclusion

Le démembrement peut donc être considéré comme une technique de défiscalisation intéressante mais qui nécessite une analyse patrimoniale approfondie de la situation de l’intéressé.