Avantages Immobilier Locatif Ancien

Le principe

Comme pour le neuf, l’immobilier locatif ancien permet de déduire chaque année de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts contractés pour son financement. Le procédé permet de minorer l’impôt foncier pour augmenter la rentabilité globale de l’opération (le Code général des impôts précise qu’il n’y a pas de limitation de montant ni de durée à cette règle). Le total des intérêts bancaires payés chaque année est donc déductible des recettes locatives, jusqu’à l’épuration de la dette. Les frais liés au crédit, constitués des frais de dossier de prêt, d’inscription d’hypothèque et les cotisations d’assurance décès-invalidité, sont également déductibles des revenus fonciers.

Fiscalité

Les revenus tirés d’un bien en location constituent l’une des catégories de revenus passibles de l’impôt sur le revenu (et cela, au même titre que les salaires, les revenus de capitaux mobiliers, les bénéfices industriels ou commerciaux, les bénéfices non commerciaux ou les bénéfices agricoles).

Le contribuable devra choisir entre deux régimes d’imposition qui cohabitent :

  • Le régime du micro-foncier ;
  • Le régime du réel ou de droit commun.


Le micro foncier

Ce régime simplifié d’imposition s’applique automatiquement dès que le revenu foncier brut total n’excède pas 15 000 €.

Ce régime est dit simplifié car les revenus ne font pas l’objet d’une déduction des charges pour leur montant réel mais d’un abattement forfaitaire de 30%.

Le contribuable est donc imposé sur 70% de ses recettes brutes annuelles, et n’a pas de déclaration de revenus fonciers (2044) à compléter.

L’intérêt de ce régime dépend donc de l’importance des charges liées à la location. Ainsi un bailleur n’aura aucun intérêt à être soumis à ce régime si ses charges dépassent globalement 30% du montant brut des loyers.

Le régime du Réel ou de droit commun

Ce régime ne s’applique que sur option du contribuable, Cette option est valable 3 ans et est en principe irrévocable pendant cette période.

Le montant des revenus fonciers imposables est alors égal à : revenus brut encaissés – charges déductibles.

Les charges déductibles comprennent principalement :

  • dépenses d’entretien, de réparations, d’amélioration
  • primes d’assurances
  • dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • provisions pour charges de copropriété
  • intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration
  • frais de gestion (frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges)
  • taxes foncières
  • frais de procédure
  • frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales ou la tenue d’une comptabilité, commissions versées à un agent de location).

Les autres frais de gestion (frais de correspondance ou de téléphone) sont réputés couverts par un forfait fixé à 20€ par local.

L’intérêt de ce régime est donc de déduire un maximum de charges (notamment en cas de travaux ou d’acquisition du bien via un crédit), voir de générer un total de charges supérieurs aux revenus bruts. Le déficit réalisé est alors déductible du revenu global (salaires et autres) dans la limite annuelle de 10 700€, s’il résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt.

Sous réserve des décrets d’application et des instructions fiscales à paraître pour la loi de finance rectificative pour l’année à venir.

Exemple

Pour un investissement total de 150 000€ sur un studio situé en région parisienne. Il faut prévoir 12 000€ de frais de notaire et hypothèque.

Soit un prix total d’acquisition de 162 000€. Cet appartement offre un potentiel locatif de 750€.
Avec un financement total sur 25 ans à 4,25% (TEG), les mensualités de remboursement seraient de 895€.

Investissement locatif :

Charges Ressources
Mensualités de remboursement 895 € Loyer 850 €
Charges * 135 €
Total des charges 1 030 € Total des ressources 850 €
Reste à financer 180€/mois

* Les charges comprennent : la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, l’assurance propriétaire… et représentent en moyenne 15% du loyer perçu.

Info +

L’opération en ancien à forte rentabilité, cumulée à un investissement neuf dans le cadre de la Loi « PINEL » permet de neutraliser l’impôt sur le revenu et l’impôt dû au titre des revenus fonciers. Ce montage a pour but de doper le rendement global de l’opération.